В соответствии с нормами законодательства граждане не могут производить отчуждение земельных участков, предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений (жилого дома), до получения документов удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения.
То есть, если участок предоставлен, например, для строительства и обслуживания жилого дома, то продавать его или отчуждать другими способами запрещено, пока не будет построен и зарегистрирован в установленном порядке жилой дом.
согласно статье 21 Кодекса Республики Беларусь о земле правоудостоверяющим документом на земельный участок является свидетельство о государственной регистрации. При осуществлении государственной регистрации производится регистрация создания земельного участка (в установленных границах) и возникновения права на него. Согласно статье 7 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» государственная регистрация создания недвижимого имущества (земельного участка в установленных границах) может быть признана недействительной только в судебном порядке.
Согласно статье 1 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – Кодекс о земле) целевое назначение земельного участка – установленное решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей.
Статьей 10 Кодекса о земле установлено, что не допускается изменение целевого назначения земельных участков, предоставленных для строительства (строительства и обслуживания) капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства.
Решением местного исполнительного комитета определено целевое назначение земельного участка – для строительства и обслуживания бизнес-центра. В связи с чем, на нем должно быть осуществлено строительство указанного объекта.
В Вашем случае есть два варианта решения сложившейся ситуации.
1. Вы продаете капитальное строение, не выделяя при этом под него земельный участок. В таком случае к покупателю капитального строения перейдет доля в праве на земельный участок, которая будет пропорциональна площади капитального строения.
Другими словами земельный участок будет предоставлен собственникам капитальных строений на долевом праве аренды. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.
2. Второй вариант — это раздел земельного участка. Но здесь есть некоторые нюансы.
Согласно Кодексу Республики Беларусь о земле земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.
При разработке проекта деления земельного участка обязательным условием является наличие возможности обеспечения для каждого из образованных в результате деления земельных участков подъездов, проходов для организации доступа к соответствующим участкам.
То есть вариант раздела земельного участка технически не всегда возможен.
Независимо от того какой вариант выберите Вы, в первую очередь стоит исходить из рационального и эффективного использования земельного участка, в том числе с позиции удобства всех участников долевой собственности.
Указом Президента Республики Беларусь от 15 мая 2008 г. № 270 «О мерах по развитию придорожного сервиса» (далее — Указ № 270) определено, что строительство и (или) реконструкция объектов придорожного сервиса и инженерной инфраструктуры к ним осуществляются без возмещения потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, вызванных изъятием сельскохозяйственных земель и земель лесного фонда для целей, не связанных с ведением сельского и лесного хозяйства.
При этом Указом № 270 определен перечень объектов придорожного сервиса, к которым относятся: мотели, гостиницы, кемпинги, станции технического обслуживания, объекты торговли и общественного питания, мойки. Площадки для отдыха, как отдельные объекты придорожного сервиса, в данный перечень не входят.
Поэтому при ответе на данный вопрос возможно два варианта.
В случае, если площадки для отдыха в соответствии с проектной документацией включены в состав объектов придорожного сервиса при проектировании, потери сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства не возмещаются.
С 1 января 2023 года вступил в силу Закон Республики Беларусь «Об изменении кодексов» от 18 июля 2023 года № 195-З, согласно которому Кодекс Республики Беларусь о земле (далее – Кодекс о земле) от 23 июля 2008 года изложен в новой редакции.
Изложение Кодекса о земле от 23 июля 2008 года в новой редакции повлекло ряд изменений, в том числе в части рассмотрения земельных споров.
В первую очередь изменилась подведомственность земельных споров. Сельские и поселковые исполкомы больше не рассматривают земельные споры.
Правом рассматривать споры наделены только городские и районные исполнительные комитеты, а также суды.
Исполкомы будут рассматривать споры, связанные с границами земельных участков, в отношении которых (одного из которых) не установлена фиксированная граница.
Справочно: Фиксированная граница земельного участка устанавливается с закреплением ее точек поворота межевыми знаками на местности и определением их координат геодезическим способом (пункт 1 статьи 12 Кодекса о земле).
Нефиксированная граница земельного участка устанавливается по планово-картографическим материалам с точностью, определяемой их масштабами, без закрепления ее точек поворота межевыми знаками на местности (пункт 2 статьи 12 Кодекса о земле).
Суды, как и прежде, будут рассматривать споры, связанные с правом частной собственности на земельные участки, с наследованием земельных участков, возмещением убытков; споры между участниками совместного домовладения.
Споры будут рассматриваться специально создаваемыми комиссиями при исполкомах с участием заинтересованных лиц
